2025.09.23

みんなで大家さんはなぜ捕まらない？過去の処分とリスクを徹底解説

masato

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「みんなで大家さん」への投資を検討している、あるいは既に関心をお持ちの方の中には、その事業モデルに対して様々な疑問を抱いている方もいるかもしれません。

インターネット上では、危ないのではないかという評判や、過去に解約殺到したという噂、さらには運営会社の破産や集団訴訟のリスクに関する声も見受けられます。

これらの情報に触れると、投資した資産が最終的にどうなるのか、不安に感じるのは当然のことです。

本記事では、なぜ「みんなで大家さん」が法的に問題視されずに運営を続けているのか、その理由を多角的な視点から、分かりやすく解説していきます。

この記事を読むことで、あなたは以下の点について理解を深めることができます。

「みんなで大家さん」がどのような法律に基づいて運営されているか
過去に受けた行政処分の具体的な内容とその後の改善策
投資に伴う具体的なリスクや注意すべき点
事業の仕組みがポンジスキームとどう異なるのか

Contents

みんなで大家さんはなぜ捕まらない？過去の処分から解説
みんなで大家さんなぜ捕まらない？潜むリスクを検証

みんなで大家さんはなぜ捕まらない？過去の処分から解説

「みんなで大家さん」の事業スキーム
過去に行政処分が下された理由とは
行政処分後の具体的な改善点
不動産特定共同事業法という根拠
金融庁から許可を得ている事業
ポンジスキームではないと言えるのか

「みんなで大家さん」の事業スキーム

「みんなで大家さん」の事業は、不動産特定共同事業法という法律に基づいた仕組みで成り立っています。これは、複数の投資家から資金を集め、その資金で不動産を取得・運用し、そこから得られる賃料収入や売却益を投資家に分配するというものです。

投資家は匿名組合契約という形で事業者と契約を結び、出資を行います。事業者が不動産の選定から管理、運営までを全て担当するため、投資家自身が不動産経営の手間を負う必要がない点が特徴です。

言ってしまえば、一口大家として不動産投資に参加できる手軽さが魅力ですが、事業の運営は全て事業者に委ねられるため、その事業者が信頼に足るかどうかを見極めることが大変重要になります。この事業形態は、法律に則って適切に運営される限り、合法的な投資の形です。

過去に行政処分が下された理由とは

「みんなで大家さん」の運営会社である都市綜研インベストファンド株式会社は、過去に関東財務局から行政処分を受けたことがあります。この事実は、サービスの信頼性を考える上で無視できないポイントです。

処分の主な理由は、広告や営業に関する不適切な表示にありました。具体的には、対象不動産の賃貸収入が確定しているかのような誤解を招く表示や、元本が保証されているかのような説明をしていた点が問題視されたのです。

H4見出し：問題視された具体的な内容

賃料保証に関する誤認表示： 実際には空室リスクがあるにもかかわらず、満室想定の賃料収入があたかも保証されているかのように広告で謳っていました。
元本保証に関する誤認表示： 投資である以上、元本割れのリスクは存在しますが、営業の現場で元本が安全であるかのような説明が行われていたと指摘されています。

これらの行為は、不動産特定共同事業法で定められた投資家保護の観点から不適切と判断され、業務改善命令が下されました。重要なのは、事業の仕組み自体が違法とされたわけではなく、あくまで勧誘や広告の方法に問題があったという点です。

行政処分後の具体的な改善点

行政処分を受けた後、運営会社は業務改善計画を提出し、再発防止に向けた複数の対策を実施しています。信頼回復のために、組織全体でコンプライアンス体制の強化に取り組んでいるのです。

改善策の柱は、広告審査体制の見直しです。具体的には、広告内容が投資家に誤解を与えないか、法務部門や外部の専門家を交えて多重にチェックする仕組みを導入しました。これにより、客観的で正確な情報提供を目指しています。

また、営業担当者への教育も徹底し、元本保証の誤解を招くような不適切な説明を行わないよう、研修を強化しました。投資のリスクについて、より丁寧で正確な説明をすることが求められるようになったのです。このように、過去の指摘を真摯に受け止め、事業運営の透明性を高める努力が進められています。

不動産特定共同事業法という根拠

「みんなで大家さん」が法的に認められた事業として運営できている最大の理由は、不動産特定共同事業法という明確な法律の枠組みの中で事業を行っているからです。この法律は、不動産投資の小口化商品を扱う事業者が守るべきルールを定めたものです。

この法律の目的は、投資家を保護することにあります。事業者は、事業を始めるにあたって厳しい要件をクリアし、都道府県知事または国土交通大臣の許可を得なければなりません。許可を得るためには、十分な財産的基礎や、業務を公正かつ的確に遂行できる人的構成などが求められます。

つまり、「みんなで大家さん」は、誰でも自由に始められる事業ではなく、行政の監督下で、法律に定められた基準を満たした上で運営されているのです。これが、詐欺的な投資話とは一線を画す、法的な裏付けとなります。

金融庁から許可を得ている事業

不動産特定共同事業は、国土交通省や都道府県が主な監督官庁ですが、投資家から資金を集めるという側面から、金融商品取引法にも関連します。そのため、事業者は第二種金融商品取引業としての登録も必要です。

この登録は、金融庁の管轄となります。「みんなで大家さん」の関連会社は、この第二種金融商品取引業の登録を済ませています。金融庁の監督下にあるということは、投資家保護のための厳格なルール、例えば契約前の書面交付義務や、顧客資産の分別管理などが課せられていることを意味します。

このように、国土交通省と金融庁という二つの異なる監督官庁の規制下で事業が運営されている点は、投資家にとって一定の安心材料と考えることができます。これらの許可や登録なくして、同様の事業を行うことはできません。

ポンジスキームではないと言えるのか

ポンジスキームとは、実際にはほとんど運用を行わず、新規の出資者から集めたお金を、以前の出資者への配当に回すことで、あたかも事業がうまくいっているかのように見せかける詐欺の手法です。

「みんなで大家さん」の仕組みがこれと決定的に違う点は、配当の原資となる「実物の不動産」が存在することです。投資家から集めた資金は、実際に存在する商業施設やオフィスビルなどの不動産取得に充てられ、その不動産から生じる賃料収入が配当の源泉となっています。

公式サイトでは、投資対象となっている不動産の詳細情報（所在地、物件の種類など）が公開されており、投資家は自分のお金が何に使われているのかを確認できます。資産運用の実態がないポンジスキームとは、この点で根本的に構造が異なります。もちろん、不動産投資である以上、空室や価値下落のリスクは存在しますが、それは詐欺とは別の事業リスクです。

みんなで大家さんなぜ捕まらない？潜むリスクを検証

投資対象として危ないという評判
過去に解約殺到したという噂の真相
運営会社が破産した場合のリスク
元本割れしたら集団訴訟は可能か
投資した資産の今後はどうなるのか
想定利回りが高いことへの懸念点
途中解約の条件と注意点

投資対象として危ないという評判

「みんなで大家さん」が危ないと言われる背景には、いくつかの要因が考えられます。一つは、前述の通り、過去に行政処分を受けたという事実です。一度でも行政から指導が入ったという経歴は、投資家の不安を煽る要因となります。

もう一つの大きな理由は、想定利回りの高さです。年利6%〜7%といった高い利回りは、一般的な不動産投資や他の金融商品と比較して魅力的である反面、「高利回りには相応の高いリスクが伴うのではないか」という警戒心を生みます。

特に、市場の状況に左右されずに安定して高い配当を出し続けることへの疑問が、危ないという評判に繋がりやすいのです。

また、事業の仕組みが複雑で分かりにくいと感じる人も少なくありません。匿名組合契約や不動産特定共同事業法といった言葉に馴染みがなく、実態が不透明に感じられることが、漠然とした不安感や危険なイメージを助長している側面もあります。

過去に解約殺到したという噂の真相

過去に行政処分が報じられた際、投資家の間で不安が広がり、一部で解約に関する問い合わせが増加したことは事実のようです。しかし、これが「殺到」と呼べるほど大規模なものであったかについては、明確なデータが公開されているわけではありません。

多くは、報道を受けて自身の投資が大丈夫なのか確認したい、という動きであったと考えられます。重要なのは、「みんなで大家さん」のような商品は、基本的に満期まで保有することが前提とされており、途中解約には一定の制約や手数料が伴う点です。

そのため、噂に動揺してすぐに解約しようとしても、思うように現金化できない可能性があります。この流動性の低さは、不動産小口化商品に共通するデメリットの一つです。解約に関する噂は、商品の特性と、過去の出来事に対する投資家の心理的な反応が組み合わさって生まれたものと解釈するのが妥当でしょう。

運営会社が破産した場合のリスク

投資を検討する上で、万が一、運営会社が破産してしまった場合に自分の資産がどうなるのかは、最も気になる点の一つです。このリスクに備える仕組みとして「倒産隔離」という考え方があります。

「みんなで大家さん」の公式サイトによれば、投資家の出資金と事業者の資産は分別管理されていると説明されています。理論上は、もし運営会社が破綻しても、投資対象の不動産は守られ、投資家の資産への影響は限定的になるはずです。

ただし、注意も必要です。分別管理が法的にどの程度厳格に機能するかは、契約形態によって異なります。匿名組合契約の場合、不動産の所有権はあくまで事業者にあります。

したがって、破産手続きの過程で、投資家の権利が完全に保全されるとは限りません。事業者の破産は、元本割れに繋がる最大のリスク要因であると認識しておくべきです。

元本割れしたら集団訴訟は可能か

投資である以上、「みんなで大家さん」にも元本割れのリスクは存在します。もし実際に元本割れが発生した場合、投資家が集団で訴訟を起こすことは法的に可能なのでしょうか。

これを考える上でのポイントは、元本割れの「理由」です。

例えば、不動産市場の悪化や、テナントの退去といった通常の事業リスクによって元本割れが生じた場合、それを理由に事業者の責任を問うことは非常に困難です。なぜなら、投資家は契約時にそうしたリスクを承知の上で出資していると見なされるからです。

一方で、事業者が意図的に虚偽の説明をしていた、あるいは法律に違反するような形で資産を不適切に管理していたといった「契約違反」や「不法行為」が原因で損失が発生した場合は、話が別です。

このようなケースでは、事業者の責任を追及するための集団訴訟が起こされる可能性はあります。ただし、訴訟には多大な時間と費用がかかる上、必ずしも勝訴できるとは限らないという現実も理解しておく必要があります。

投資した資産の今後はどうなるのか

「みんなで大家さん」に投資した資産が将来どうなるかは、いくつかのシナリオが考えられます。最も理想的なのは、運用期間が満了するまで、想定通りの配当が支払われ続け、最終的に出資金が全額償還されるケースです。

しかし、不動産市況の変動によっては、当初の想定を下回る可能性も十分にあります。例えば、景気の悪化によってテナントが退去し、賃料収入が減少すれば、配当金が減額されるかもしれません。

また、運用期間終了時の不動産価格が購入時よりも下落していれば、売却損が発生し、元本が一部しか戻ってこない元本割れの事態も起こり得ます。

逆に、不動産価格が上昇すれば、売却益が上乗せされて分配される可能性もゼロではありません。このように、投資した資産の未来は、運営会社の手腕だけでなく、経済全体の動向や不動産マーケットの状況に大きく左右されるということを忘れてはなりません。

想定利回りが高いことへの懸念点

年利6%〜7%台という想定利回りは、現在の低金利時代においては非常に魅力的に映ります。しかし、投資の世界では「リターンとリスクは表裏一体」というのが原則です。高いリターンが期待できるということは、それ相応のリスクを内包していると考えるのが自然です。

懸念される点としては、まず、その高い利回りを安定的に生み出し続けることができるのか、という事業の持続可能性です。不動産から得られる収益は、空室の発生や賃料の下落、修繕費の増加など、様々な要因で変動します。

常に高い利回りを維持するためには、極めて優良な物件を確保し、かつ高度な運営能力が求められます。

また、高い利回りを提示することで、リスクを十分に理解していない投資家まで集めてしまう可能性も指摘できます。利回りの高さだけに目を奪われず、どのようなリスクを取った結果としてそのリターンが設定されているのか、事業内容を冷静に分析することが不可欠です。

途中解約の条件と注意点

「みんなで大家さん」は、株式や投資信託のように、いつでも自由に売買できる金融商品ではありません。原則として、契約時に定められた運用期間が満了するまで、資金を引き出すことはできない仕組みになっています。

ただし、やむを得ない事情がある場合には、途中解約が認められることもあります。公式サイトの情報によると、地位譲渡という手続きを踏むことで、第三者に権利を譲渡する形での解約が可能です。しかし、これには運営会社の承認が必要であり、必ずしも希望通りに手続きが進むとは限りません。

H4見出し：途中解約の主な注意点

手数料の発生： 途中解約（地位譲渡）の際には、所定の手数料が発生することが一般的です。
元本割れの可能性： 譲渡時の評価額によっては、出資した元本を下回る金額しか戻ってこない可能性があります。
手続きの煩雑さ： 株式の売却のようにオンラインで完結するものではなく、書面のやり取りなど、時間と手間がかかります。

このように、一度投資すると資金が長期間拘束される「流動性の低さ」は、この商品の大きなデメリットです。急にお金が必要になった場合に対応できない可能性があるため、投資は余裕資金で行うことが大前提となります。

まとめ：みんなで大家さんなぜ捕まらないのかを総括

この記事で解説した「みんなで大家さんなぜ捕まらないのか」という疑問に関する要点を、以下に箇条書きでまとめます。

事業の根幹は不動産特定共同事業法という法律に基づいている
国土交通省や金融庁の許可・登録を得て運営されている
過去の行政処分は事業モデルの違法性ではなく広告等の不備が理由
処分後はコンプライアンス体制や広告審査を強化している
実物の不動産に投資しておりポンジスキームとは構造が異なる
「危ない」という評判は過去の処分や高い利回りが背景にある
高い利回りには相応の事業リスクが伴うと認識すべき
運営会社の破産リスクはゼロではなく資産保全が完全とは限らない
通常の事業リスクによる元本割れで訴訟を起こすのは困難
契約違反や不法行為があれば訴訟の可能性はある
資産の今後は不動産市況や経済動向に大きく左右される
原則として途中解約はできず資金は長期間拘束される
やむを得ない場合の途中解約には手数料や元本割れリスクがある
投資は流動性の低さを理解し余裕資金で行うことが重要
最終的な判断はメリットとデメリットを天秤にかけて慎重に行うべき

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